BGH zu: Summierungseffekt – Dekorationspflicht und Rückgabeklausel „bezugsfertig“

Frohe Botschaft für Vermieter von Gewerberäumen:
Der BGH (Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13) hat in einer kombinierten Klausel zur Verpflichtung der Vornahme von Schönheitsreparaturen  (Renovierungsbedürftigkeit kann alle drei Jahre eintreten) sowie einer Endrenovierungsklausel (bei Beendigung ist das Objekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben) keine Unwirksamkeit aufgrund Summierungseffektes angenommen.In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter unstreitig während fünfjähriger Nutzung keine Schönheitsreparaturen vorgenommen und hatte sodann -ohne Renovierung- die Räume zurückgegeben.  Der BGH sprach dem Vermieter die im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Ansprüche auf Ersatz von Renovierungskosten zu. Zunächst einmal hat der BGH der Ansicht des Mieters eine Absage erteilt, wonach es sich bereits bei der Regelung zu den Schönheitsreparaturen um eine unwirksame starre Fristenregelung handele. Der BGH legte die Klausel nach objektivem Inhalt und typischen Sinn aus mit dem Ergebnis, dass die Regelung (..es kann alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten) (noch) nicht unwirksam ist. Weiter statuiert der BGH, dass die Regelung zur Rückgabe in bezugsfertigem Zustand keineswegs (zwingend) den Inhalt hat, dass bei Rückgabe stets zu renovieren sei. Vielmehr lasse diese Regelung die Möglichkeit zu, dass bei erst kurz zurückliegender Renovierung der Zustand bei Auszug dann sehr wohl noch als „bezugsfertig“ zu qualifizieren sei.
Auch hier zeigt sich wieder, dass stets die konkrete fomularvertragliche Regelung des Einzelfalles zu beleuchten und -so der BGH- auch im Lichte der gelebten Wirklichkeit auszulegen ist.