Mietvertrag

BGH: Schadensersatzpflicht des Vermieters bei pflichtwidrig verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung

Der Bundesgerichtshof  (BGH) hat sich in einer Entscheidung mit der Frage der Schadensersatzpflicht eines Vermieters befasst, der den Mietern einer Dreizimmerwohnung, von denen einer sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre ins Ausland begeben musste, die Untervermietung zweier Zimmer versagt hatte.
Die Mieter hatten sich aufgrund eines beruflich erforderlichen 2jährigen Auslandsaufenthalts an den Vermieter gewandt und um Zustimmung zur (teilweisen) Untervermietung der Wohnung gebeten. Diese verweigerte der Vermieter. Zun Unrecht, wie nun der BGH abschließend entschied.Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass den Klägern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zustand. Indem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat er schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet. Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des einen Mieters im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten. § 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.
Der Vermieter kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung insbesondere nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet den Vermieter nicht von seiner rechtlichen Fehleinschätzung. Denn er hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen. Folglich konnten hier am Ende die Mieter vom Vermieter die Zahlung in Höhe der entgangenen Untermiete (hier immerhin über 7.000,00 €) vom Vermieter verlangen.
Quelle: Urteil des BGH vom 11.06.2014, Az.: VIII ZR 349/13 – Vorinstanzen: AG und LG Hamburg
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